NÁKUP NEMOVITOSTÍ V KOSTARICE

V Kostarice je většina nemovitostí registrována a akcie (título) jsou zapsány  v centrální kanceláři Rejstříku nemovitostí v San José.

Většina vlastnických listů (LV) (list vlastnictví) je nyní uspořádána v počítačovém systému pod názvem „Folio Real“, i když některé z nich, hlavně takové, u kterých nedošlo k žádným transakcím delší dobu, ještě nejsou začleněny do tohoto systému. Tyto vlastnické listy jsou vedeny podle staršího mechanismu v tomtéž systému, ve kterém jsou specifikovány jako svazek, list a místo.

Převod nemovitosti vyžaduje od kupce i od prodávajícího, aby sepsali kupní smlouvu před kostarickým veřejným notářem. Což je nezbytné u všech transakcí souvisejících s nemovitostmi i jejich zapsáním do Rejstříku nemovitostí.

A .  ZJIŠTĚNÍ LISTU VLASTNICTVÍ

Všechny pozemky v zemi, bez ohledu na to, zda jsou zapsány pod jménem “Folio Real“(LV) nebo “tomo/folio/asiento“ (svazek/list/místo), mohou být přesně a bezpečně ověřeny, aby se zjistil jejich současný stav a podmínky. Je možné zjistit skutečnosti, také jako: hypotéky, záznamy, anotace, nebo jiné poznámky, které by mohly postihnout tuto nemovitost.

1 . Číslo LV   

Toto číslo je většinou složené: Studium LV se může začít prostřednictvím počítače, protože je dostupný na internetu, ale poté velmi pravděpodobně bude nutné jeho ověření systémem tomo/folio/asiento, zvláště, když v hledání přes počítač se ukáže, že existují jiné charakteristiky nemovitosti, které byly „zděděny“ staršími transakcemi před zavedením systému „Folio Real“.

Navíc, i když počítačový systém ukáže nějaké břemeno, ve většině případů je nutná kompletní studie a revize mikrofilmových dokumentů s detaily, které nejsou dostupné přes internet a mohou být získány pouze v kanceláři Veřejného rejstříku.

Jak již bylo uvedeno, přes internet je možné získat určité informace o nemovitosti, ale z bezpečnostních důvodů doporučujeme využít služeb advokátní kanceláře, která je zodpovědná za veškeré informace a právní úkony.

Zvláště se doporučuje uskutečnit studii LV tehdy, když nemovitost patří právnické osobě. V tomto případě je nutné navštívit obchodní sekci Veřejného rejstříku, protože jenom tady bude možné zjistit, zda-li daná nemovitost je platná a ten, kdo podepisuje zápis, má dostatečné právo na takový úkon.

B. ZPRÁVA O STUDII LISTU VLASTNICTVÍ  “FOLIO REAL“

1. - Při revizi studie LV najdete tato nejdůležitější data:

(i) Jedno číslo od jedna do sedmi, určující provincii, ve které se nachází nemovitost, kdy 1 je pro  San José, 2  pro Alajuelu, 3  proCartago, 4  pro Heredii, 5  pro Guanacaste, 6 pro Puntarenas a 7  pro Limón.

(ii) Následně pět až šest čísel:


(iii) Konečně  série tří či více čísel, která jsou obvykle tři nuly ( značí, že nemovitost náleží jen jedné osobě), nebo dvě nuly a další číslo (značí, že nemovitost se dělí ) .

2.- Informace o umístění:

Studie ukáže jméno a číslo kraje, obce a hejtmanství.

3.- Výměra:

Je uvedena v  metrech čtverečních.

4.-  Hranice:

Uvádějí se čtyři strany – sever, jih, východ a západ; mohou být také označeny jako severovýchod, severozápad, jihovýchod a jihozápad. Nejčastěji jsou tyto strany označovány jmény majitelů sousedících nemovitostí, přírodní hranicí jako jsou řeky, jezera nebo umělé hranice jako obecní cesty.

5.- Informace o majiteli:

V případě společnosti bude uvedeno jméno a číslo právnické osoby. V případě fyzické osoby registr ukáže celé jméno, číslo občanského průkazu, civilní stav, což je velmi důležité, aby v mezidobí nenastala změna. V mnoha případech transakce nebude oprávněná bez právního rozhodnuti o rozdělení majetku.

6.- Číslo plánu:

Ve většině případů LV ukáže už existující plán nemovitosti , tzv. ("Plano Catastrado"), i když mohou nastat situace, kdy toto číslo plánu není zaregistrováno nebo prostě neexistuje.

 Oddělení katastru Veřejného rejstříku  je odlišné a nezávislé na Rejstříku nemovitostí, kde se uděluje LV. V praxi to znamená, že může existovat katastrální plán, který není zaregistrován v Rejstříku nemovitostí, nebo jenom  do té doby, než se prokážou údaje, rozměry nebo meze, které budou souhlasit s počítačovou verzí.

Ze zákona se nemůže uskutečnit žádný přepis nemovitosti, pokud k ní neexistuje katastrální plán.

7.- Zatížení 

Pod jménem gravámenes  je možno najít několik elementů:

(i) Hypotéka , kde bude uvedena lhůta, celková částka, věřitel a dlužník.
 Více informací je možné najít v mikrofilmových dokumentech Veřejného rejstříku.

 (ii) Servidumbres jsou práva na přechod, právo na uložené vodní potrubí atd.

(iii) Podmínky a limitace, které existovaly, když byla nemovitost zapsána, obvykle se jedná o veřejné cesty, vodní tělesa, omezení k prodeji nebo k využití pozemku atd.

8.- Anotace:

Jsou dokumenty, jež byly prezentovány Veřejnému rejstříku, ale ještě nebyly zapsány.  Obvykle jsou to  soudní nebo jiné transakce.
Pokud nemovitost bude mít tyto záznamy, nebude možné ji zaregistrovat.

C.-  DODATEČNÉ INFORMACE

1.- Zapsání  na vlastní jméno versus na jméno společnosti:

V Kostarice si můžete zakoupit nemovitost i když jste cizinec a můžete ji zapsat  na vlastní jméno nebo také na jméno anonymní společnosti. Tato struktura anonymní společnosti dovoluje větší flexibilitu a předvídavost v oblastech,  které jdou od vlastnického práva (v případě dědictví vlastník akcií  ušetří svým pozůstalým dlouhý a bolestný proces), daňového řízení (např. předpisy týkající se povolených výdajů společnosti jsou flexibilnější, než když se jedná o fyzickou osobu) a prezentace          (shromáždění akcionářů může ulehčit udělení speciální moci nebo jiných povolení pro nesčetné úkony, které by takto nemusely vyžadovat osobní přítomnost v zemi).

2.- Zakoupení akcií společnosti, která vlastní nemovitosti, versus přepis nemovitostí přes registr nemovitostí

V běžné praxi se často používá přepis akcií společnosti na nového majitele.
Tento systém je atraktivní zejména tím, že dovolí ušetřit peníze za notáře a za daňový převod nemovitosti, i když vždy je nutné, zdůrazňujeme, nutné, prověřit s advokátem celou historii společnosti, aby nedošlo později k takovým  případům, jako jsou některá břemena, která zatížila společnost v průběhu její existence, a mohou přímo postihnout nemovitost.
Někteří majitelé dávají přednost zápisu přes registr nemovitostí, aby si v budoucnu byli jisti, že nepřišli k žádnému „dědictví“ z minulosti.

3.- Koupě jedné části zapsané nemovitosti:

Která se nazývá „oddělení“ („segregación“), je také možné. V tomto případě je  nutné  mít katastrální plán na tu část, která má být zakoupena/prodána, a také povolení od místní samosprávy (obec, město), kde se nemovitost nachází.
Toto povolení je udělováno razítkem, na kterém je napsáno „visado municipal“, (obecní/městské povolení).
 

4.- Koncese:

V zemi je několik míst, která jsou chráněna zákonem mořské zóny (Ley de la Zona Marítimo-Terrestre), a jsou umístěna u oceánu: na tyto nemovitosti se nevztahuje osobní vlastnictví, protože právo na jejich užívání se uděluje prostřednictvím koncese na dobu určitou.